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부동산 동향

by 강철 벼룩 2009. 11. 17.
2009년 11월 16일 월요일 [매일 경제]

부동산 114에 따르면 내년 서울 입주 물량은 3만 5557가구로 올해 (2만9654가구) 보다는 많지만 2000~2009년 평균 (5만4795가구)에는 턱없이 못미 친다.
 모든 조건이 똑 같다는 전제하에 평균을 이야기하면 설득력이 있겠지만 뭘 근거로 내년 입주 물량이 턱없이 모자란다는 것인지? 평균을 논하기는 불확실한 인자가 너무 많은것은데...

서울은 뉴타운/재개발 사업으로 멸실 가구 수가 많아 자칫 내년 초 재개발 지역을 중심으로 전세난에 이어 집값 상승을 염려하는 목소리도 나온다.
 아예 조장을 하는 구만!

다행히 내년 경기도 입주 물량이 12만 1073 가구로 2000~2009년 평균 9만9294가구를 크게 앞지르고 있어 서울에서 부족한 공급분을 메울 수 있을지 주목 된다.

 물량이 중요한게 아닌데, 서울에 살려는 사람들이  단순히 경기도에 빈 집있다고 이사갈 사람들인지...

▨ 베이비 부머 은퇴 시작

1990년 부터 시작된 일본 부동산 시장 하락은 첫 번째 베이비부머 은퇴 시점과 일치하고 35세 ~ 54세 인구는 1990년 3680만명에서 2006년 3350만명으로 줄었는데 이 기간에 집값은 지속적으로 하락했다.

(현재 경제연구원) 한국 베이붐 세대
1955년 ~ 1963년에 태어난 사람들로 2010년 기준으로 712만명에 달한다.

총 인구중 베이비붐 세대가 차지하는 비중은 14.6% (일본 단카이 세대 5 %)
은퇴 본격화 시 주택 수요 감소 --> 부동산 가격 하락 유발 가능성 충분

(강민석 메리츠증권 부동산연구소 연구위원)
단순히 인구뿐만 아니라 가구 수 변동 추이를 잘 지켜볼 필요가 있다. 인구 감소에도 불구하고 1~2인 가구 증가로 가구 수 감소는 2025년께나 시작 된다.
 1~2인 가구수의 증가는 소형주택 선호를 더 부추기겠군.

선호 지역은 여전히 집값이 오를 가능성이 있다. 과거에는 10채 중 7~8채가 올랐다면 미래에는 2~3채로 줄어 든다는 정도로 이해해야 할 것이다.

(이남수 신한은행 부동산 팀장)
수도권 내 젊은층 인구가 많고 1~2인 가구 증가폭이 커 인구 감소 영향을 덜 받겠지만 2기 신도시 등 외곽 지역은 타격을 받을 수 밖에 없다.

▨ 소득 대비 너무 높은 집값
주택 구매력 지수(HAI) - 소득 대비 집값이 정상이냐를 가능하는 대표적인 지수
HAI > 100 - 현재 중간 소득 가구가 중간 가격 주책을 무리 없이 구입할 수 있다.

서울 아파트는 HAI가 55.7에 불과 하다. 사실상 중간 소득 가구는 중간 가격 주택을 구입하는게 불가능한 상황이다. 집값 거품론자들과 이 값을 근거로 거품을 주장하고 집값 상승론자들은 서울 아파트는 전국에서 소득 상위계층 수요 대상이라고 반박한다. ( 뭐지? 서울에 사는 사람은 소득 상위 계층 사람이며 선택 받은 사람들이라는 거네... 거품이든 상승이든 이건 좀 아닌듯.)